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保险资金通过债权投资计划投资政府土地储备项目操作模式探讨

来源:注册海外公司上海站 发表时间:2012-02-02 22:52 点击:

随着中国保险业日臻成熟,保险业聚集资金的功能得到了较为充分的发挥,截至2010年12月底,中国保险业总资产突破5万亿元,保险资金运用余额达到4.6万亿元。随着新《保险法》的实施以及《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》的印发,保险资金的运用渠道进一步加宽,各大保险公司均在积极热身、抢占不动产投资领域。尤其在2010年《保险资金投资不动产暂行办法》出台后,保险资金可以通过债权方式、物权方式和股权方式投资包括政府土地储备项目在内的各种不动产。在这几种投资方式中,债权投资计划方式投资政府土地储备项目,以其风险小、周期长、收益有保障等优势,更符合保监会对于保险资金投资不动产的监管要求,也更有利于保险公司规避投资风险以及保险资金的保值增值。

 

 

 

 

 

一、政府土地储备项目债权投资计划及主要参与主体

以债权投资计划方式投资政府土地储备项目的实施流程为委托人委托受托人设立债权投资计划,由受托人与资金使用人签订《债权投资计划投资合同》,由担保方对资金使用人按期归还本息提供担保,委托人通过托管人向资金使用人发放资金,债权投资计划到期后,资金使用人向托管人支付资金本息,托管人将资金本息划付受益人,受益人同时委托独立监督人对受托方及资金使用人进行监督。因此,债权投资计划的主要参与主体包括投资计划的委托人、受托人、受益人、资金使用人、担保人、托管人及独立监督人。

1、委托人,在投资计划成立前,指中国保监会核准的将保险资金委托给受托人以设立投资计划的保险公司、保险集团公司或保险控股公司;在投资计划成立后,指实际向托管账户缴纳了委托资金的保险公司、保险集团公司或保险控股公司。

2、受托人是指根据投资计划约定,按照委托人意愿,为受益人利益,以自己的名义投资基础设施项目的信托投资公司、保险资产管理公司、产业投资基金管理公司或者其他专业管理机构。

3、受益人是指合法持有投资计划受益权份额并登记在投资计划受益人名册的人,包括投资计划成立时由委托人指定的受益人以及日后通过转让、继承或其他合法方式拥有受益权份额的人。受益人可以是委托人、受托人以及委托人指定的第三方,如委托人的子公司等。

4、资金使用人是指债权投资计划的项目管理人,在土地储备项目中,通常指具备土地一级开发资质的开发公司(以下简称“开发公司”)。

5、担保人是指为债权投资在《担保函》/《担保合同》生效后享有和承担担保人权利和义务的人,即为资金使用人履行《债权投资计划投资合同》而提供担保的第三方,通常是比较有实力的企业,如央企或评级较好的金融机构。

6、托管人是指根据投资计划约定,由委托人聘请,负责投资计划财产托管的商业银行或者其他专业金融机构。

7、独立监督人是指根据投资计划约定,由受益人聘请,为维护受益人利益,对受托人管理投资计划和项目方具体运营情况进行监督的专业管理机构。

 

二、保险资金债权投资计划投资政府土地储备项目的操作模式

根据目前中国法律的相关规定以及相关实践操作,我们认为保险资金通过债权投资计划投资政府土地储备项目可以采取四种模式:

 

(一)保险资金直接投入,受托人不参与开发

该模式下受托人按照委托人的委托设立债权投资计划,直接将保险资金通过债权投资计划投入到具有土地一级开发资质的公司,担保人为开发公司按期归还本息提供担保,托管人将保险资金发放给开发公司,开发公司利用该部分资金在独立监督人的监督下,按照其与受托人签订的债权投资计划进行开发建设,债权投资计划到期后将本息支付托管人,托管人再将本息划付受益人。

 

上述模式被称为“保险资金直接投入”模式,该种模式法律关系相对简单,易于操作,风险相对较低,但该模式下收益相对固定,利润空间相对狭小。该模式操作的关键是把握担保人的担保能力,因此建议实施之前需要对资金使用人及担保人进行充分的尽职调查。

 

(二)保险资金直接投入,受托人直接参与开发

受托人按照委托人的委托设立债权投资计划,直接将保险资金通过债权投资计划投入到具有开发资质的公司(以下简称“开发公司”),受托人与开发公司组成联合体,共同进行土地一级开发,共同分享开发利润。该模式下,受托人可以分享一部分土地一级开发的利润,保险资金的利润空间比上一种模式更大,但与此同时,受托人也将承担土地一级开发阶段过程中的开发风险。不过,该等风险可通过与联合体其他方和政府之间的合同条款设计及谈判来得到有效控制。

 

(三)保险资金间接投入,受托人间接参与开发

该模式下受托人按照委托人的委托设立债权投资计划,受托人将保险资金通过债权投资计划投入受托人与开发公司共同出资设立的项目公司,由项目公司具体负责项目开发,受托人与开发公司作为项目公司的股东,共同分享开发利润。该模式下,受托人不仅可以分享一部分土地一级开发的利润,而且受托人作为项目公司的股东,其就土地一级开发阶段的开发风险承担有限责任,相对于第二种模式下联合体之间的连带责任而言,受托人承担的开发风险较小。但与此同时,项目公司短期内能否取得开发资质,也是该种模式下面临的一个难题。

 

(四)BT特许经营模式

特许经营融资模式是指政府将传统上由政府负责投资建设的基础设施项目,特许由社会投资者(包括国有企业、私营企业、外商投资企业等)进行投资建设,并在一定的特许期限内享有基础设施项目的运营权与收益权;或通过直接由政府回购的形式,实现政府通过融资完成基础设施建设的一种新型的基础设施建设融资模式。常见的特许经营融资模式有BOT模式、BT模式、TOT模式等。

 

BT模式是从BOT模式发展而来的一种基础设施建设融资模式。BT是英文Build-Transfer(建设-转让)的缩写,其基本含义是指政府与社会投资者签订特许协议,将某一基础设施项目特许交由社会投资者负责投融资及建设,项目竣工后,特许权人将项目移交给政府或其授权机构,政府在约定的期限内向特许权人支付相应的回购款。采用BT模式进行基础设施的融资,可以大大缓解短期内政府承受的基础设施巨额投资压力, 并分散基础设施的建设风险。由于BT融资模式不涉及项目的运营权,项目竣工政府即可进行回购,因此,对于土地一级开发项目,可以采用BT模式进行融资建设。

 

在以BT特许经营模式投资土地一级开发项目的模式下,受托人与开发公司依法获得开发项目的BT特许经营权并共同组建项目公司,受托人通过债权投资计划将保险资金投入项目公司,由项目公司与政府签订BT特许经营合同,合同中明确约定项目公司的开发成本和开发利润。在项目开发过程中,项目公司负责开发建设资金的筹措、投入和施工建设,项目竣工后,项目公司将项目交付政府,政府获得已建成项目的所有权,并向项目公司支付相应的项目回购款,而回购款的支付方式基本上是在项目完工后分次支付,回购期通常为三至五年。政府方负责就向项目公司支付项目回购款依法提供相应的担保。同时,政府方负责落实开发项目的回购资金,如将回购款的支付列入政府投资的中长期规划及各回购年度的财政预算支出计划,并提供相应人大、政府相关部门出具的正式文件。政府方将回购款支付项目公司后,项目公司按照债权投资计划将本息支付托管人,托管人再将本息划付受益人。

 

与上述其他三种模式相比,该种模式下保险资金的安全性和增值空间更有保障,具体表现在以下方面:

 

一是在与政府签订BT特许经营合同时,地方政府必须落实项目的回购资金,即将回购资金纳入地方政府的中长期投资规划以及年度预算支出计划,并提供地方人大的批复文件以及政府财政部门的书面承诺。实践中,有些地方政府还可以为支付投资人回购款设立财政专户,把部分土地出让收益、部分地方税收收入等地方收入进入地方国库后,直接划转到支付投资人的回购款专户,每季度还向投资人出具专户的结余情况。因此,BT特许经营模式下,保险资金的安全性是相当高的,符合中国保监会关于保险资金安全性的监管要求。

 

二是政府通常要对回购项目提供担保,在实际操作中,具体的担保形式主要有银行出具的保函、地方国有企业提供的连带责任保证等。除以上具有法律效力的“硬”担保外,实践中还存在一些“软”担保,即不具有严格法律效力但包含政府信誉在内的一些政府承诺,如:个别地方政府会承诺投资人可以进行土地的一二级联动开发;也有的地方政府会划定一定面积的“毛地”,并承诺在该片土地最终出让后的土地出让金优先支付投资人的回购款等。在政府上述“软”、“硬”担保的共同实施下,政府的回购款支付是有可靠保障的,能够保证项目公司按期收到回购款,并按债权投资计划的约定将保险资金的本息通过托管机构划付受益人。

 

三是在与政府签订BT特许经营合同时,项目公司可以与政府就投资利润以及税收优惠进行协商。由于目前,中国没有统一的基础设施特许经营的法律法规,各地方政府对于基础设施特许经营的理解也各不相同,因此,对于项目开发的成本构成、投资收益、税收优惠等都具有较大的谈判空间,对于保险资金的保值增值也是大有可为的空间。

 

综上来看,保险资金通过债权投资计划,并以BT特许经营模式投资土地一级开发项目,对于保险资金的安全性及保值增值的需求相对来讲是最有利的,但是该种模式下,法律关系较为复杂;同时,是否熟悉项目所在地的地方规定以及地方政府对于BT特许经营模式的关注点及谈判底线,对于受托人能否争取到最大的投资收益是至关重要的。若受托人聘请专业的中介机构,将达到事半功倍的效果。

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