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选择开发区的考虑因素|如何选择所投资的开发区

来源:注册海外公司上海站 发表时间:2012-01-13 20:25 点击:

 

中小企业往往自己选址。他们既缺乏经验,又不愿意支付高额的咨询费用。这类企业尤其要重视开发区的选择问题。

选择一个开发区对任何企业来说都是一个重大事件。和其他任何商品不同,投资者购买一块土地或者租赁一栋厂房,是不能带回去消费的。投资者需要明白的是,他所购买的土地和厂房,其本质是购买了一个投资环境。或者说,是选择了一个投资环境。

因此,选择一个开发区,就是选择一个特定的投资环境,其风险在于,一旦投资者选错了一个开发区,要再想换一个开发区的成本是非常高昂的。

对投资者来说,评估一个开发区的投资环境,其标准是唯一的,那就是,相对于投资者的竞争对手来说,开发区所在地的投资环境,是否能够加强投资者在行业中的竞争优势?并且,更进一步的,是否能够长期维持或者强化其竞争优势?

企业的竞争战略,通常在“低成本”和“差异化”两个方向中选择一种。前者通过“规模经济”的方式获得成本优势,后者通过技术或品牌的特殊性获得“差异化”的优势。

由于投资者的竞争战略不同,投资者考察开发区的投资环境的内容和侧重点也就不同。

大多数投资者在评价和考察开发区时,列出包括80-100问题的清单,要求各开发区回答,其中通常涉及到地理位置、交通状况、基础设施、土地价格、配套企业、人力资源、优惠政策等等问题。这些问题都是必须的和需要了解的。

投资者的上述问题,集中在初期投资成本、生产所需的基础设施的可获得性和成本,生产要素(土地、原料、配套企业、人力)的可获得性和成本。投资者通常对初期投资成本(土地价格)非常敏感,但他们容易忽视如下重要因素,这类忽视的后果可能非常严重:

1, 开发区本身的可持续性:

开发区本身的可持续性包括两个方面:一是开发区的规划的可持续性和开发区财务状况的可持续性。

前者指开发区及其所在地区的长远规划。如果开发区或者所在地区今后有可能发生规划的变化,如铁路或者高速公路有可能穿越地块,或者今后该地区规划为商务或住宅区,那么,投资者今后可能面临搬迁。

开发区财务状况的可持续性是更为严峻的问题。根据我们的研究,中国大多数开发区是亏损的,而且其亏损状况并没有改善的预期。(相关的研究报告请参阅本网站中关于“开发区的商业模式”方面的文章。)大多数投资者在从事自身业务的时候,会认真考察其交易对象的财务状况,包括客户和供应商。但投资者几乎从不关注其投资地——开发区的财务状况,这是令人差异的事情。绝大多数投资者可能认为,开发区(或者地方政府)的财务状况风险,背后是膨大的主权国家信用的风险。但事实上,开发区(地方政府)财务状况的恶化,并不必然导致上级政府的援助;同样,主权国家的信用,也不总是牢靠的。主权国家的信用违约已经在全球出现。

长期看,开发区(地方政府)的财务危机,必然会转嫁到投资者和当地百姓的身上。这种转嫁,必然地以增加企业或者个人的税收或者其他行政性收费的方式来实现的。或者,开发区(地方政府)承诺的优惠政策会无法兑现,这样的案例,已经在全国各地的开发区出现。这也就是很多经济学家幽默地建议老百姓逃离债务严重的国家的原因。

 

2,基础设施的长期供应能力和价格。在投资者到达开发区的时刻,开发区可能具备投资者所需要的基础设施。当越来越多的企业进入开发区以后,这类基础设施的供应能力可能会出现瓶颈。如果供电紧张,高峰时期就会要求投资者让电,也就是减少生产时间或避开用电高峰时候;如果一个地区的污水排放能力有限,开发区会要求客户提高污水排放的标准从而增加客户的投资;如果一个地区缺水,那么客户的用水价格将逐年提高,并且会限制企业的用水总量。

 

3,交易成本(一)。这个问题通常被许多投资者忽视。投资者在日常运营过程中,会和地方政府的各个部门发生联系,其中相当多的政府部门具备某一方面的管理职能。任何一个管理部门的不合作或者不友善,都可能导致企业发生高额的费用或者造成重大的损失。我把企业因为这类问题产生的成本,称为“交易成本”。因此,一个地方政府对企业的管理和服务理念,以及开发区对这些部门的影响力,是投资者评价一个地区投资环境的重要因素。

尽管各地政府都由中央政府领导,执行同样的法律法规,但这绝不意味着各地政府对企业的管理和服务是一致的。与之相反,不同地区政府的行政状态有天壤之别。

一般来说,经济发达地区或者成熟开发区的政府交易成本比较低,其原因在于,当大量企业在一个地区时,企业的影响力就会比较大,企业的议价能力比较强,地方政府的行政行为就会比较规范。同样,经济发达地区和成熟开发区的经济状况比较好,相应的地方政府官员的收入和待遇就会好于欠发达地区,公务员的心态就比较好。

 

4,交易成本(二)。即使在同一个地区,不同的开发区可能也导致企业不同的交易成本。这取决于开发区对地方政府的影响力和开发区本身对企业服务的重视程度。越是成熟的开发区,区内企业和地方政府发生的交流和联系就越多,开发区和地方政府各部门的关系就越紧密,企业能够获得的帮助就越多。

关注开发区的企业服务的理念、机构设置和经验是投资者评估开发区的重要内容。如果一个开发区没有专业的部门和人员长期从事企业服务工作,那么企业的长期运营成本会非常高昂。

投资者要清醒的认识到,仅有地方政府高级官员的允诺和热情是不够的,他们在投资者需要帮助的时候,可能已经调离了岗位;或者根本就不记得客户是谁了——他们有太多的事情要关注。开发区本身的服务体系才是长期和可靠的。

下表列出了从投资者的角度出发,一地的投资环境对企业的设立和运营的成本的影响因素:

初始成本 运营成本(生产) 运营成本(交易成本)
土地价格 劳动力价格 税收优惠政策
基础设施配套价格 物流价格 行政审批和监管费用
工厂建设费用 基础设施供应价格 行政罚款费用
审批费用 供应商议价能力 寻租和寻租防御费用
…… 本地生活设施价格 ……
  ……  
     

 

从行业发展和行业竞争优势的角度看,一地的投资环境所包含的因素会更加广泛。哈佛商学院教授迈克尔.波特研究了各国的产业集聚和优势行业的形成,提出一地(国家或者区域)优势行业的形成所涉及的主要方面,称为“钻石模型”。

 

波特指出,一地的产业集聚和优势产业的形成,是上述四大因素共同作用的结果。具体包括:

• 1,生产要素——人力资源、天然资源、知识资源、资本资源、基础设施。

• 生产要素的第一种分类为初级生产要素和高级生产要素;初级生产要素包括天然资源、气侯、地理位置、非技术人工与半技术人工、融资等;高级生产要素则包括:现代化通信的基础设施、高等教育人力(如电脑科学家和工程师),以及各大学研究所等。生产要素的第二种分类为生产要素的第二种分类方式是根据它们的专业程度和一般性。波特指出:“建立起产业强大又持久的竞争优势,则必须发展高级生产要素和专业性生产要素。这两类生产要素的可获得性与精致程度也决定了竞争优势的质量,以及竞争优势将继续升级或被赶上的命运。”

• 2,需求条件——国内需求市场是产业竞争优势的第二个关键要素。

• 波特指出:“内需市场更重要的意义在于它是产业发展的动力。它会刺激企业改进和创新。从竞争优势的观点来看,国内市场的质量绝对比市场需求量更重要。国内市场深深影响了企业认知与诠释客户需求的能力。”“内行而挑剔的客户、国内市场的提早要求、国内市场的提前饱和”等因素会刺激企业的不断创新。

• 3,相关与支持性产业—休戚与共的优势网络

• 形成国家竞争优势的第三个关键要素是——当这个国家和其他国际竞争对手比较时,能提供更健全的相关与支持性产业。

• 波特指出:“本国供应商是产业创新和升级过程中不可缺少的一环,这也是它最大的优点所在。因为产业若要形成竞争优势,就不能缺少世界一流的供应商,彼此之间也必须维持紧密的合作关系。(互相影响,互相激励);当供应商是同属一国的企业时,这种正向效应最大;事实上,与外国供应商相比,本国供应商的稳定性较高。”

• 4,企业战略,企业结构,企业竞争

• 创造与持续产业竞争优势的第四个关联因素是——国内市场强有力的竞争对手。波特指出:“国际竞争中,成功的产业必然先经过国内市场的缠斗,迫使彼此进行改进和创新。”

• 除了上述四个主要的因素外,机遇和政府是两个额外的因素。政府既可以是产业发展的助力,也可能是障碍。政府可以对四个主要因素产生影响。波特说:“政府在产业发展中最重要的角色,莫过于保证国内市场处于活泼的竞争状态。”

• 将迈克尔.波特的“钻石模型”应用到对投资环境的评价上,我们可以分析出某个行业是否适合在某地发展,或者是否具备长期的竞争优势。

将行业竞争优势和企业竞争优势结合起来,我们可以形成如下的工作表格:

•          •          •        地成本 •        差异化 •         
1,生产要素 人力资源 •          •          •         
•          天然资源 •          •          •         
•          知识资源 •          •          •         
•          资本资源 •          •          •         
•          基础设施 •          •          •         
2,需求条件 国内细分市场的状态 内行而挑剔的客户 国内市场的规模 国内市场的提早要求 国内市场的提前饱和   •          •          •         
3,相关与支持性产业   •          •          •          •         
4,企业战略,企业结构,企业竞争   •          •          •          •         
5,机会 基础科技的发明创造 生产成本的突然提高(能源危机) 金融市场出现重大变化 全球或区域市场需求剧增 外国政府的重大决策 战争 •          •          •          •         
6,政府 产业政策 •          •          •         
•          税收优惠 •          •          •         
•          奖励政策 •          •          •         
•          交易成本 开发区的可持续性 •          •          •         

 

对于不同的行业,以及同一行业中采取不同竞争战略的企业来说,波特“钻石模型”中的参数对其影响是不同的。

对投资者来说:没有最好的开发区,只有最合适的开发区。投资者在进行了上述企业竞争战略优势分析和行业竞争优势分析之后,最好还要进行如下的调研,以帮助判断是否寻找到合适的开发区:

(1),与你相似的企业选择了哪些开发区?相信大多数投资者是理性的,他们的选择和存在表明这些开发区可能是合适的。一些开发区出现投资国和行业的集中,就是由于上述原因。

(2),访问那些已经在开发区内的企业。他们最有发言权。通过他们你可以了解到开发区的长期运营成本,他们对开发区的评价是非常重要的和准确的。

(3),了解那些最近进入开发区的企业,帮助你了解开发区是否依然具备吸收新的投资的意愿和能力。

(4),如果这个开发区内有大量的一流企业,你可能在今后获得的地方政府和开发区的重视不够;如果一个开发区都是低档企业,那么你可能受到重视,但你不要指望开发区有很好的服务;如果一个开发区企业很少,那么你要寻找原因。“人以类聚,物以群分”,道理是一样的。

(5),和开发区的人员交谈,看看你是否喜欢这些人。他们是你今后长期打交道的人。所有的开发区都是人在管理。

(6),寻找你的竞争对手,看他们在哪个开发区投资。然后将你选择的开发区和竞争对手所在的开发区进行比较,看你选择的开发区是否比你的竞争对手的更具备竞争优势。“我不需要跑得最快,我只要比你跑得快就行,因为这头熊只需要吃一个人”。

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