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中国工业地产投资须提防的三大风险

来源:注册海外公司上海站 发表时间:2012-01-13 20:25 点击:

一、市场风险。

工业地产市场是一种要素市场,其存在背后是工业的发展需要。因此说,工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求,或者说工业品的需求。许多开发商在住房政策及住宅产业政策调控加紧的趋势下选择工业地产,极容易忽视工业地产对工业的依赖性。基于这样一种背景,作为工业的中间引致需求,工业地产的需求并不是很大,如果盲目进入工业地产,是很危险的。

二、经营风险。

一般而言,工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升,这与经济周期和行业波动的相关性相吻合。许多开发商认为,我国目前产业结构正处于二次产业占主导地位,工业的快速发展为厂房的需求提供支撑,基于这么大的市场需求,竞争不甚激烈,而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象,因此价格始终保持了较平稳的上升。

三、政策风险。

一直到2006年为止,与其他用途土地相比,工业用地价格指数相对平稳,这是因为,除了深圳、广州等城市实行了工业用地招标拍卖挂牌出让政府外,多数地方政府一般都以低地价、零地价甚至是负地价来出让工业用地,目的是在与邻近地区竞争招商引资中实现“政策竞争力”。

为杜绝土地被贱卖、被圈地,国务院于2006年31号文中明确指出工业用地要走招拍挂的路子全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让,这事实上在政策上消除了各地“零地价”、“负地价”出让工业用地的可能。

然而,由于各地方政府在招商上竞争无法消除,发展地方经济的政绩追求目标也没有消除,不少地方政府仍试图通过各种途径,通过土地换市场、土地换资本的方式来出让工业用地。而地方政府的这种考虑恰好与开发商降低拿地成本的追求一拍即合。

在这种背景下,就会产生开发商、地方政府与中央政府之间的博弈将变得更加复杂。但从工业用地出让的总趋势来看,中央政府是不可能做出让步的,预计今后中央政府将运用更频繁的监管与监察手段,加大对工业用地出让的过程监管与事后监管,这无疑会为工业地产开发商的日后经营带来很大的政策不确定性,政策风险也就随之而生,这是开发商在进军工业地产之前必须考虑的。

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